Рынок недвижимости России находится в стадии адаптации к новым экономическим реалиям. Несмотря на текущие сложности, сохраняются предпосылки для постепенного восстановления активности при условии смягчения денежно-кредитной политики в отдельных сегментах и регионах.
Ключевыми драйверами роста могут стать офисный и складской сегменты, а также рынок инвестиционной недвижимости, при этом фактором успеха остаётся способность участников рынка гибко реагировать на изменения и находить новые пути развития.
На прошедшей 2 декабря итоговой презентации компании Ricci, посвящённой анализу рынка недвижимости России, выступили управляющий партнёр и генеральный директор компании Андрей Постников, партнёр аналитического центра Яна Кузина, партнёр, директор департамента инвестиций и земельных активов Пётр Виноградов, партнёр Дмитрий Жидков, директор в департаменте складской недвижимости Алексей Слепов, заместитель генерального директора по работе с жилой недвижимостью Наталия Кузнецова и руководитель направления зарубежной недвижимости Ксения Сорокина.
Итак, какова же макроэкономическая ситуация в стране? Можно отметить следующие ключевые показатели экономики:
- рост ВВП около 1% в год;
- сохранение уровня инфляции в 8,9%;
- высокая ключевая ставка в районе 19,2% (средняя за 2025 год);
- денежная масса (М2) достигла исторического максимума в 123 трлн рублей, причем, 51% денежной массы находится на депозитах домашних хозяйств, и стабильный курс национальной валюты.
Предполагается, что профицит торгового баланса сохранится на уровне 66-69 млрд долларов, при этом государственный долг составит 14% от ВВП (один из самых низких показателей среди крупных экономик), а потенциал объема инвестиций в недвижимость исходя из структуры денежной массы М2 оценивается в 3,12трлн руб.
Основные тренды инвестиционного климата:
- снижение инвестиционной активности на 35% и объёма инвестиций в недвижимость до 800–850 млрд рублей;
- сокращение покупок площадок под девелопмент на 48%;
- рост доли инвестиций в офисную недвижимость и в гостиничном сегменте;
- приток капитала от корпоративного сектора.
Структура инвестиций:
- офисная недвижимость: 275-300 млрд рублей;
- складская недвижимость: 115-130 млрд рублей;
- жилая недвижимость: снижение активности;
- гостиничный сегмент: рост до 50-55 млрд рублей.
Стоит отметить рост доли ЗПИФ (закрытых паевых инвестиционных фондов) в структуре инвестиций.
Сегментация рынка
Офисный сегмент: вакансии - 2,5–3%, ставки аренды - рост на 5–17%, объём спроса - 1,3-1,6 млн кв. м, ввод новых площадей - рекордные показатели.
Прогнозы: снижение спроса до 1–1,1 млн кв. м в 2026 году, умеренный рост ставок аренды, увеличение вакансии до 3,5–4%.
Складская недвижимость: объем рынка - 28 млн кв. м, вакансия - 5%, ставки аренды - 11 200 руб./кв. м/год, рост спроса на light industrial.
Жилая недвижимость: рост цен - 17,8% в среднем по сегментам, снижение объема предложения до 2 млн кв. м, смещение спроса в сторону бизнес-класса, где рост цен достигнет 17,8%, а средняя цена - 812 тыс. руб./кв. м, уменьшение средней площади приобретаемых квартир, снижение доли ипотечных сделок, офлайн-покупки.
Перспективными направлениями станет зарубежная недвижимость, вырастет интерес к новым рынкам и увеличится спрос на ВНЖ. К примеру, что касается курортной недвижимости, рост цен в ключевых регионах составит: в Сочи: +10%, в Архыз: +20%, на Алтае: +15,4%, в Крыму: +17%.
Таким образом, основными вызовами для рынка недвижимости являются высокая стоимость ключевой ставки и соответственно заемных средств, снижение платежеспособного спроса и рост налоговой нагрузки, а возможностями - развитие коллективных инвестиций, формирование стратегических альянсов между игроками рынка и оптимизация продуктовых линеек с фокусом на качественные проекты с развитой инфраструктурой.
Что касается перспектив, то при позитивном сценарии произойдёт снижение ключевой ставки, восстановление покупательской способности и рост отложенного спроса. А при негативном высокая ставка сохранится, и тогда произойдет сжатие спроса и замедление девелопмента.
{AprilClubNews}
